Kredite für Ferienimmobilien
Wie finanzieren Sie am besten eine Ferienimmobilie? Natürlich mit einem Kredit von einer Bank.
Aber welche Bank finanziert den Traum einer Ferienimmobilie im In- und Ausland und wie finden Sie die passende Finanzierung? Das erfahren Sie in diesem Beitrag.
Welche Banken vergeben Kredite für Ferienimmobilien?
- Die Finanzierung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung erfolgt in der Regel über einen klassischen Immobilienkredit bzw. Baufinanzierung.
- Befindet sich die Ferienimmobilie im Inland, können Sie theoretisch über jede heimische Bank finanzieren.
- Befindet sich die Ferienimmobilie im Ausland, kann die Finanzierung über eine Bank vor Ort oder über eine Bank in Ihrem Heimatland erfolgen.
- ABER nicht jede Bank finanziert Ferienimmobilien - speziell, wenn sich diese im Ausland befinden.
- Die passende Bank, die optimale Finanzierungsform bzw. Kredit hängen davon ab, wo die Immobilie steht und wie sich Ihre persönlichen Rahmenbedingungen gestalten.
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Finanzierungsmöglichkeiten
Die Möglichkeiten der Finanzierung hängen stark davon ab, wo sich die Immobilie befindet.
1. Ferienimmobilie in Ihrem Heimatland
Immobilienkredit in Ihrem Heimatland
Der Kredit wird in Ihrem Wohnland, welches gleichzeitig auf das Land der Immobilie ist aufgenommen.
Konsum/Ratenkredit in Ihrem Heimatland
Kleinere Kreditsummen (unter 100.000 €) können auch über einen Raten- bzw. Konsumkredit aufgenommen werden.
2. Ferienimmobilie im Ausland
Immobilienkredit im Ausland
Eine Immobilie im Ausland wird oft durch eine Bank im jeweilien Land finanziert.
Immobilienkredit in Ihrem Heimatland
Unter Umständen ist auch eine Kreditvergabe für eine Ferienimmobilie im Ausland durch eine Bank in Ihrem Wohnland möglich.
Konsum/Ratenkredit in Ihrem Heimatland
Kleinere Kreditsummen (unter 100.000 €) können auch über einen Raten- bzw. Konsumkredit aufgenommen werden.
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Immobilienkredit in Ihrem Heimatland
für eine Immobilie in Ihrem Heimatland
Die Ferienimmobilie, die Sie kaufen möchten, befindet sich in Ihrem Heimatland? Somit kann Ihnen jede heimische Bank einen Kredit zur Verfügung stellen.
Wann eignet sich diese Kreditform?
Diese Kreditform ist für alle Finanzierungen von Ferienwohnungen und Ferienhäusern im Inland bzw. in Ihrem Wohnland geeignet.
Voraussetzungen für einen Kredit:
Eigenmittel
In Österreich müssen Sie mindestens 20% der Finanzierungssumme an Eigenmittelanteil (Eigenkapital) in die Finanzierung mit einbringen. Auch in anderen Ländern wie Deutschland, wird dieser Wert in der Regel von der Bank gefordert.
Zu den Eigenmittel zählen erspartes Vermögen (Geld auf der Bank, Aktien, Bargeld,…). In manchen Fällen können auch Eigenleistungen (Umbauarbeiten,…) als Eigenkapital anerkannt werden.
Besicherung des Kredits
Banken verlangen für einen Kredit ab einer bestimmten Höhe immer Sicherheiten. In der Regel erfolgt eine hypothekarische Besicherung der finanzierten Ferienimmobilie durch die Eintragung einer Schuldsumme in das Grundbuch. Kommen Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann die Bank Ihre Immobilie veräußern.
Bonität und Haushaltsrechnung
Damit Sie eine Finanzierung für eine Ferienimmobilie erhalten, dürfen Sie keine negativen Einträge bei KSV, SCHUFA oder anderen Auskunfteien besitzen.
Zusätzlich müssen Sie anhand einer Selbstauskunft bzw. Haushaltsrechnung belegen, dass Sie sich die Kreditrate für die Ferienimmobilie leisten können.
Einkommen
In Österreich ist es so, dass die Kreditrate für die Ferienimmobilie in Österreich max. 40% Ihres Haushaltsnettoeinkommens ausmachen darf.
Zum Einkommen zählt:
- Gehalt / Lohn / Pension
- Einkommen aus festen Nebentätigkeiten
- Vorhersehbare Kapitalerträge
- Mieterträge
- Unterhaltszahlungen
- Staatliche Unterstützung (z.B. Kindergeld, Sozialleistungen)
- Sonstiges
Laufzeit
Die maximale Laufzeit bei Immobilienkrediten in Österreich beträgt 35 Jahre. Da Kredite in Österreich als Volltilgungskredite abgeschlossen werden, bedeutet das, dass bis zum Ende der Laufzeit die Kreditsumme zurückgezahlt werden muss.
Was spricht dafür
- Eine Immobilienfinanzierung einer Immobilie in Ihrem Wohnland ist mit Sicherheit die günstigste Variante eine Ferienimmobilie zu finanzieren
- Sind die Kreditvoraussetzungen erfüllt, kann der Kredit schnell und einfach ausbezahlt werden
- Besitzen Sie eine gute Bonität und ausreichend Eigenmittel, erhalten Sie Top-Konditionen
Was spricht dagegen
- Eigenmittel und ein entsprechendes Einkommen sind notwendig
- Die Immobilie wird wahrscheinlich hypothekarisch besichert
Ratenkredit in Ihrem Heimatland
für eine Immobilie in Ihrem Heimatland
Liegt die Kreditsumme unter 100.000 € kann anstatt einer klassischen Immobilienfinanzierung ein Raten bzw. Konsumkredit aufgenommen werden.
Wann eignet sich diese Kreditform?
Diese Kreditform ist nur für niedrige Finanzierungssummen geeignet. Bei einer Kreditzusage durch die Bank kann dafür schnell und unkompliziert eine Ferienimmobilie im Inland finanziert werden.
Voraussetzungen für einen Kredit:
Bonität und Haushaltsrechnung
Damit Sie eine Finanzierung für eine Ferienimmobilie erhalten, dürfen Sie keine negativen Einträge bei KSV, SCHUFA oder anderen Auskunfteien besitzen.
Zusätzlich müssen Sie anhand einer Selbstauskunft bzw. Haushaltsrechnung belegen, dass Sie sich die Kreditrate für die Ferienimmobilie leisten können.
Besicherung des Kredits
Sollten Sie nicht über eine ausreichende Bonität verfügen, kann eine Besicherung notwendig sein. Als Besicherung kann z.B. eine Kreditausfallversicherung, eine Lebensversicherung oder die hypothekarische Besicherung einer Immobilie dienen.
Wohnsitz
Sie müssen Ihren Hauptwohnsitz in Österreich haben und ein österreichisches Bankkonto besitzen.
Laufzeit
Die maximale Laufzeit bei einem Raten- bzw Konsumkredit beträgt 10 Jahre. Da Kredite in Österreich als Volltilgungskredite abgeschlossen werden, bedeutet das, dass bis zum Ende der Laufzeit die Kreditsumme zurückgezahlt werden muss.
Was spricht dafür
- Keine Eigenmittel notwendig
- Schnelle Auszahlung
- Einfache Beantragung
- Wahrscheinlich keine hypothekarische Besicherung der Immobilie
Was spricht dagegen
- Schlechtere Konditionen als bei einem Immobilienkredit
- Maximale Kreditsumme von unter 100.000 €
- Begrenzte Laufzeit mit maximal 10 Jahren
Immobilienkredit im Ausland
für eine Immobilie im Ausland
Das Ferienhaus bzw. die Ferienwohnung befindet sich im Ausland und Sie möchten die Finanzierung über eine Bank vorort abwickeln.
Wann eignet sich diese Kreditform?
Diese Variante bietet sich immer dann an, wenn Sie eine hohe Eigenkapitalquote (über 30%) besitzen. Da sich die finanzierende Bank im Land der zu finanzierenden Immobilie befindet, kann sich die Bank als Sicherheit ins Grundbuch der Immobilie eintragen lassen.
Voraussetzungen für einen Kredit:
Eigenmittel
Da Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht im Land der kreditgebenden Bank haben, werden meist für Ausländer höhere Eigenmittelquoten gefordert. Durch eine hohe Eigenmittelquote sichert sich die Bank gegen Wertverlust und hohe Nebenkosten ab, falls Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen sollten und die Immobilie versteigert werden muss. Die geforderte Eigenmittelquote ist von Land zu Land und Bank zu Bank verschieden.
Im Schnitt beträgt aber die geforderte Quote 30% der Finanzierungssumme.
Besicherung des Kredits
Die Bank im Land der Immobilie wird sehr wahrscheinlich die zu finanzierende Immobilie mit dem Kreditbetrag hypothekarisch besichern.
Bonität und Haushaltsrechnung
Damit Sie eine Finanzierung für eine Ferienimmobilie erhalten, dürfen Sie keine negativen Einträge bei KSV, SCHUFA oder anderen Auskunfteien besitzen. Bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie im Ausland kann es auch sein, dass die ausländische Bank von Ihrer Bank zuhause ein Empfehlungsschreiben verlangt.
Zusätzlich müssen Sie anhand einer Selbstauskunft bzw. Haushaltsrechnung belegen, dass Sie sich die Kreditrate für die Ferienimmobilie leisten können.
Einkommen
In bestimmten Ländern gibt es Regelungen, dass die Kreditrate des Immobilienkredits nicht einen bestimmten Prozentsatz des Einkommens überschreiten darf.
Laufzeit
In einigen Ländern ist die Laufzeit bei Immobilienkrediten begrenzt. So kann in Spanien ein Ausländer eine Immobilienfinanzierung auf eine maximale Laufzeit von 20 Jahren aufnehmen.
Was spricht dafür
- Da sich die Bank und die Ferienimmobilie im gleichen Land befinden, kann die Bank die Immobilie hypothekarisch besichern. Somit benötigen Sie bei ausreichenden Eigenmittel und Bonität keine weiteren Sicherheiten.
- Die Konditionen für die Finanzierung (Zinsen, Nebenkosten, Bankspesen…) können günstiger sein, als in Ihrem Heimatland.
- Die Bank im Finanzierungsland kennt die Abläufe bei einer Immobilienfinanzierung vorort. Das kann die Auszahlung die Abwicklung des Kredits beschleunigen.
Was spricht dagegen
- Andere Kreditformen und Bestimmungen als in Ihrem Wohnland.
- Bei Land mit anderer Währung: Hier kann ein Fremdwährungsrisiko entstehen, wen der Kredit in einer anderen Währung aufgenommen wird.
- Bei Land mit anderer Sprache: Meist sind die Verträge und Beratungsgespräche nicht in Ihrer Muttersprache, was zu kommunikationsschwierigkeiten oder Missverständnissen führen kann.
Immobilienkredit in Ihrem Heimtland
für eine Immobilie im Ausland
Das Ferienhaus bzw. die Ferienwohnung befindet sich im Ausland und Sie möchten aber die Finanzierung über eine Bank in Ihrem Heimatland abwickeln.
Wann eignet sich diese Kreditform?
Wenn Sie eine Eigenkapitalquote von mindestens 30% besitzen und noch zusätzliche Sicherheiten in Ihrem Wohnland anbieten können (z.B. eine weitgehend schuldenfreie Immobilie), dann erhalten Sie wahrscheinlich über diese Variante gute Konditionen und eine Bank mit Unterlagen auf deutsch und einen Ansprechpartner in Ihrem Wohnland.
Voraussetzungen für einen Kredit:
Eigenmittel
Da Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht im Land der kreditgebenden Bank haben, werden meist für Ausländer höhere Eigenmittelquoten gefordert. Durch eine hohe Eigenmittelquote sichert sich die Bank gegen Wertverlust und hohe Nebenkosten ab, falls Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen sollten und die Immobilie versteigert werden muss. Die geforderte Eigenmittelquote ist von Land zu Land und Bank zu Bank verschieden.
Im Schnitt beträgt aber die geforderte Quote 30% der Finanzierungssumme.
Besicherung des Kredits
Die Bank in Ihrem Wohnland kann sich in der Regel nicht in das Grundbuch eines anderen Landes zur Besicherung des Kredits eintragen lassen. Aus diesem Grund sind für die Bank Sicherheiten in Ihrem Wohnland für die Kreditbesicherung wichtig. Sicherheiten können dabei sein: Eine weitgehend lastenfreie Immobilie (beliebteste Variante), Kreditausfallversicherungen, Lebensversicherungen,…
Grundsätzlich kann gesagt werden, dass es bei dieser Kreditvariante für Ferienimmobilien nicht ohne Sicherheiten im Inland gehen wird.
Bonität und Haushaltsrechnung
Damit Sie eine Finanzierung für eine Ferienimmobilie erhalten, dürfen Sie keine negativen Einträge bei KSV, SCHUFA oder anderen Auskunfteien besitzen.
Zusätzlich müssen Sie anhand einer Selbstauskunft bzw. Haushaltsrechnung belegen, dass Sie sich die Kreditrate für die Ferienimmobilie leisten können.
Einkommen
In Österreich ist es so, dass die Kreditrate für die Ferienimmobilie in Österreich max. 40% Ihres Haushaltsnettoeinkommens ausmachen darf.
Zum Einkommen zählt:
- Gehalt / Lohn / Pension
- Einkommen aus festen Nebentätigkeiten
- Vorhersehbare Kapitalerträge
- Mieterträge
- Unterhaltszahlungen
- Staatliche Unterstützung (z.B. Kindergeld, Sozialleistungen)
- Sonstiges
Laufzeit
Die maximale Laufzeit bei Immobilienkrediten in Österreich beträgt 35 Jahre. Da Kredite in Österreich als Volltilgungskredite abgeschlossen werden, bedeutet das, dass bis zum Ende der Laufzeit die Kreditsumme zurückgezahlt werden muss.
Was spricht dafür
- Sie erhalten alle Unterlagen und Beratungen in deutscher Sprache und haben einen Ansprechpartner direkt in Ihrem Heimatland.
- Sie kennen die Kreditformen und Finanzierungsmöglichkeiten in Ihrem Wohnland.
- Wenn Sie über eine gute Bonität, genügend Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten verfügen, dann erhalten Sie ähnliche Kreditkonditionen, als ob Sie eine Immobilie im Inland finanzieren würden.
Was spricht dagegen
- Nur wenige Banken bieten diese Möglichkeit an und wenn, dann auch nur zu teuren Konditionen.
- Meistens ist diese Variante sehr kompliziert und es bedarf aufgrund der Besicherung des Kredits im Inland viele Abstimmungen.
- Die Kreditkonditionen und Kreditformen können im Ausland günstiger sein, als in Ihrem Wohnland.
Ratenkredit in Ihrem Heimatland
für eine Immobilie im Ausland
Liegt die Kreditsumme unter 100.000 € kann anstatt einer klassischen Immobilienfinanzierung ein Raten bzw. Konsumkredit aufgenommen werden.
Wann eignet sich diese Kreditform?
Diese Kreditform ist nur für niedrige Finanzierungssummen geeignet. Bei einer Kreditzusage durch die Bank kann dafür schnell und unkompliziert eine Ferienimmobilie im Ausland finanziert werden.
Voraussetzungen für einen Kredit:
Bonität und Haushaltsrechnung
Damit Sie eine Finanzierung für eine Ferienimmobilie erhalten, dürfen Sie keine negativen Einträge bei KSV, SCHUFA oder anderen Auskunfteien besitzen.
Zusätzlich müssen Sie anhand einer Selbstauskunft bzw. Haushaltsrechnung belegen, dass Sie sich die Kreditrate für die Ferienimmobilie leisten können.
Besicherung des Kredits
Sollten Sie nicht über eine ausreichende Bonität verfügen, kann eine Besicherung notwendig sein. Als Besicherung kann z.B. eine Kreditausfallversicherung, eine Lebensversicherung oder die hypothekarische Besicherung einer Immobilie dienen.
Wohnsitz
Sie müssen Ihren Hauptwohnsitz in Österreich haben und ein österreichisches Bankkonto besitzen.
Laufzeit
Die maximale Laufzeit bei einem Raten- bzw Konsumkredit beträgt 10 Jahre. Da Kredite in Österreich als Volltilgungskredite abgeschlossen werden, bedeutet das, dass bis zum Ende der Laufzeit die Kreditsumme zurückgezahlt werden muss.
Was spricht dafür
- Keine Eigenmittel notwendig
- Schnelle Auszahlung
- Einfache Beantragung
- Keine hypothekarische Besicherung der Immobilie
Was spricht dagegen
- Schlechtere Konditionen als bei einem Immobilienkredit
- Maximale Kreditsumme von unter 100.000 €
- Begrenzte Laufzeit mit maximal 10 Jahren
Schritt für Schritt zum Kredit für Ihre Ferienimmobilie
1. Wie viel Kredit benötigen Sie?
Der Betrag, den Sie als Kredit aufnehmen müssen, um eine Immobilie zu erwerben, hängt nicht nur vom Kaufpreis ab. Es gibt weitere Faktoren, die berücksichtigt werden müssen: Nebenkosten, Kosten für Aus- und Umbau. Dafür reduziert Ihr Eigenkapital die benötigte Kreditsumme.
Errechnen Sie somit in einem ersten Schritt Ihren tatsächlichen Kreditbetrag.
Nebenkosten
Bei der Finanzierung einer Immobilie fallen zusätzliche Kosten an, wie z.B. Steuern, Beglaubigungsgebühren, Vertragsgebühren und Finanzierungskosten. Die Höhe dieser Kosten hängt vom Land ab, in dem Sie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung erwerben. Als Faustregel können Sie etwa 10-15% des Kaufpreises als Nebenkosten kalkulieren.
Kosten für Aus- und Umbau
Es kann sein, dass Sie zusätzliches Geld benötigen, um die Immobilie einzurichten oder Umbauarbeiten durchzuführen. Diese Kosten sollten bei der Kalkulation des Finanzierungsbedarfs berücksichtigt werden.
Kosten für Aus- und Umbau
Das Eigenkapital mindert den Gesamtfinanzierungsbedarf. Hierbei handelt es sich um das Geld, das Sie selbst in die Finanzierung einbringen.
| Kaufpreis der Immobilie |
| + Nebenkosten |
| + Kosten für Aus- und Umbau |
| – Eigenkapital |
| = Kreditbedarf |
2. Passende Kreditform auswählen
Wo und wie finanzieren? Das hängt ganz stark davon ab, ob sich die Ferienimmobilie im In- oder Ausland befindet.
Je nach Ihren persönlichen Voraussetzungen und Möglichkeiten ist die ein oder andere Form der Finanzierung ratsamer.
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3. Kreditangebote einholen
Nicht alle Banken finanzieren Ferienimmobilien. Die Konditionen bei Bankkrediten unterscheiden sich auch ganz stark, weshalb ein Kreditvergleich zwingend notwendig ist, wenn Sie Geld sparen möchten.
Angebote anfordern
Fordern Sie aus diesem Grund Finanzierungsangebote von verschiedenen Banken an und vergleichen Sie die Angebote anhand der Effektivzinsen und der Gesamtkosten sowie der geforderten Sicherheiten.
Tipp: Angebotsvergleich nutzen
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4. Kreditzusage erhalten
Der letzte Schritt zur Finanzierung Ihrer Ferienimmobilie ist die Kreditzusage bzw. Finanzierungszusage durch eine Bank. Diese erhalten Sie, nachdem die Bank Ihre Kreditanfrage geprüft und positiv bewertet hat. Zur Prüfung Ihrer Anfrage benötigt die Bank Unterlagen zu Ihrer Bank und zur Immobilie.
Bitte beachten Sie, dass je nach Bank und Finanzierung noch weitere Unterlagen notwendig sein können.
Unterlagen zur Immobilie
- Kaufvertrag
- Aktueller Grundbuchauszug, damit Sie auch sichergehen können, dass der Verkäufer auch der wirkliche eigentümer ist (speziell wichtig bei Auslandsimmobilien)
- Baupläne bzw. Angaben zu Wohnfäche und Nutzfläche
- Kostenaufstellung
Unterlagen zu Ihrer Person
- Lohn- oder Gehaltsabrechnung bzw. Pensions- oder Rentenbescheid bei Pensionisten
Bei Selbstständigen:
Aktuelle Umsatzzahlen, unterschriebene Einnahmen-Überschussrechnungen der letzten drei Jahre und Einkommenssteuerbescheide
Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung vom Steuerberater, Bilanzen der letzten drei Jahre, Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen der letzten Jahre - Nachweis, dass das Eigenkapital vorhanden ist (z.B. Depotauszug, Kontoauszug…)
- Kopie des Personalausweises oder Reisepasses
- Selbstauskunft
5. Immobilie kaufen
Haben Sie eine Finanzierungszusage erhalten, können Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Wir raten davon ab, Verträge noch vor der Zusage über eine gesicherte Finanzierung zu unterschreiben oder einem Kauf zuzustimmen. In vielen Ländern kann eine Zusage auch ohne gesicherte Finanzierung einen gültigen Vorvertrag nach sich ziehen. Erhalten Sie im Anschluss keine Finanzierung und können die Immobilie nicht bezahlen, besteht die Möglichkeit, dass Sie Gebühren und Strafzahlungen trotz des geplatzten Kaufs bezahlen müssen.
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Der Autor
Nathan Behrendt
Der Experte für Immobilien- und Baukredite sowie Investments.
