Immobilie in Spanien finanzieren
Sie möchten eine Immobilie in Spanien finanzieren?
Erfahren Sie in diesem Beitrag, welche Finanzierungsmöglichkeiten Sie haben und wie Sie einen passenden Kredit finden.
Möglichkeiten einer Finanzierung
Sie können ein Haus, eine Wohnung, eine Villa, eine Finca, ein Grundstück oder eine andere Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen sowohl über eine spanische als auch über eine österreichische Bank finanzieren.
Kredit in Spanien aufnehmen
Die Immobilie kann grundsätzlich über eine Bank in Spanien finanziert werden.
Sie sollten jedoch beachten, dass in Spanien andere Kreditrichtlinien gelten können als in Österreich. In Spanien werden Immobilien meist über Annuitätendarlehen finanziert, ohne das eine Restschuld am Ende der Laufzeit (Volltilgung) offen bleibt. Die Zinsen des Darlehens werden in der Regel ein mal im Jahr an das aktuelle Zinsniveau angepasst.
Unterlagen für einen Immobilienkredit in Spanien
Bei der Finanzierung der Immobilie über eine spanische Bank oder mit Unterstützung eines Hypothekenmaklers in Spanien werden sowohl personenbezogene als auch immobilienbezogene Unterlagen benötigt.
Persönliche Unterlagen:
- Personalausweis/Reisepass
- NIE (spanische Steuernummer)
- Die letzten 2-3 Einkommensteuererklärungen
- Die letzten 2-3 Einkommensteuerbescheide
- Selbstauskunft
- Bei Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit: die letzten 3 Gehaltsnachweise
- Bei Einkünften aus selbstständiger Arbeit: aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung
- Bei Einkünften aus Gewerbebetrieben: 2 Bilanzen
- Bei Einkünften aus Mieteinnahmen: Nachweis der letzten 3 eingegangen Mieten
- Aktuelle KSV-Auskunft
- Bei Verbindlichkeiten: Nachweis der jeweils letzten 3 Raten
- Nachweis des Eigenkapitals
- Empfehlungsschreiben der Hausbank aus Österreich
Unterlagen der Immobilie:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Das Exposé
- Spanische Grundsteuer der Immobilie
- Wohnbarkeitsbescheinigung
- Energiezertifikat
- Ansprechpartner der Immobilie (Makler oder Verkäufer) mit den Kontaktdaten
Vorteile eines Kredits in Spanien:
- Der Kredit kann durch die Bank hypothekarisch besichert werden, weshalb bei ausreichend Eigenkapital keine zusätzlichen Sicherheiten notwendig sein können.
- Die Immobilie kann vor Ort finanziert werden.
- Eine spanische Bank weiß nach der Kreditzusage genau, wie der Ablauf (Auszahlung, hypothekarische Besicherung) ist. Aus diesem Grund kann eine Finanzierung schneller abgewickelt werden.
Nachteile eines Kredits in Spanien:
- Die Kreditrichtlinien und -voraussetzungen in Spanien können sich von jenen in Österreich unterschieden.
- Wenn Sie kein Spanisch sprechen oder keinen deutschsprachigen Kreditvermittler haben, besteht eine Sprachbarriere bei der Kommunikation mit der Bank.
- Die maximale Laufzeit einer Immobilienfinanzierung in Spanien für einen „Ausländer“ beträgt 20 Jahre.
Kredit in Österreich aufnehmen
Sie können eine spanische Immobilie auch über eine Bank in Österreich finanzieren.
Da für die Bank in Österreich aber ein höheres Risiko besteht als bei Inlandsfinanzierungen, müssen Kreditnehmer mehr Sicherheiten vorweisen, um einen Kredit zu erhalten.
Vorteile eines Kredits in Österreich:
- Wahrscheinlich sind Ihnen die Kreditformen, Voraussetzungen und Richtlinien bereits vertraut.
- Sie haben eine Ansprechperson in Österreich.
- Der Kreditvertrag und die Beratung erfolgt in Deutsch.
Nachteile eines Kredits in Österreich:
- Es ist keine hypothekarische Besicherung möglich, da die Bank sich nicht in das Grundbuch in Spanien eintragen lassen kann.
- Aufgrund des höheren Risikos fordern die meisten Banken mehr Sicherheiten als bei Inlandsfinanzierungen. In der Regel wird eine weitgehend schuldenfreie Immobilie in Österreich für die Kreditbesicherung verwendet.
- Auch die Kreditkonditionen sind bei Auslandsfinanzierungen aufgrund des Risikos oft schlechter, als bei einer Inlandsfinanzierung.
Welche Banken finanzieren Immobilien in Spanien?
In Österreich bieten nur wenige Banken Auslandsfinanzierungen an.
Das Risiko und der Verwaltungsaufwand sind für die meisten Banken zu hoch.
Die Banken, die Auslandsfinanzierungen anbieten, achten bei den Kreditnehmern vor allem auf eine gute Bonität, ausreichendes Eigenkapital und genügend Sicherheiten in Österreich (z.B. eine Eigentumsimmobilie in Österreich).
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Voraussetzungen bei Auslandsfinanzierungen
Eigenkapital
Bei einer Auslandsfinanzierung wird von der Bank ein bestimmtes Eigenkapital vorausgesetzt. Sie müssen also einen Teil der Kauf- und Finanzierungskosten selbst decken können.
Bei den meisten Banken gelten für Auslandsfinanzierungen strengere Richtlinien als für Inlandsfinanzierungen, weshalb Sie mehr Eigenkapital einbringen müssen, als im Inland notwendig wäre.
Hausnummer über 30% Eigenkapital
In der Regel beträgt das benötigte Eigenkapital mindestens 30% der Finanzierungssumme bzw. des Immobilienwerts. Das sind bei einem 300.000 € Kredit rund 90.000 € an notwendigem Eigenkapital.
Einkommen
In Österreich dürfen die monatlichen Raten bei Wohnkrediten nicht mehr als 40% der Haushaltseinnahmen des Kreditnehmers belasten.
Ein Beispiel:
Sie möchten eine Finca in Spanien kaufen und benötigen dafür einen Kredit.
Ihr monatliches Haushaltseinkommen beträgt 3.500 Euro.
3.500€ x 40% = 1.400€
Somit dürfen die Kreditraten nicht höher sein als 1.400 Euro monatlich.
Kreditsicherheiten
Die Bank beabsichtigt, sich für den Fall, dass Sie Ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, finanziell abzusichern.
Aus diesem Grund müssen Sie bestimmte Sicherheiten einbringen.
In der Regel hängt die erforderliche Höhe der Sicherheiten bei einer österreichischen Bank von der Kredithöhe und Ihrer Bonität ab. Bei der Finanzierung einer Immobilie in Spanien ist es häufig notwendig, eine Immobilie in Österreich als Sicherheit anzugeben. Die Finanzierung für die Immobilie im Ausland wird normalerweise durch eine hypothekarische Besicherung Ihrer Immobilie in Österreich abgesichert.
Bei einer Finanzierung durch eine spanische Bank erfolgt eine hypothekarische Besicherung oder Belastung der Immobilie durch die spanische Bank.
Bonität
Wichtig ist: Je besser Ihre Bonität ist, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit von besseren Kreditkonditionen.
Doch wodurch wird Ihr Bonitätsscore beeinflusst?
– Ihren Einnahmen und Ausgaben (Haushaltsrechnung)
– Wie Sie in der Vergangenheit Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkamen
– Ihre Wohnsituation (Häufige Wohnsitzwechsel haben einen negativen Einfluss)
– Ihrem Arbeitsverhältnis
– …
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Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien
Notargebühren
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages muss in Spanien vor einem Notar erfolgen.
Die Notargebühren in Spanien sind gesetzlich vorgegeben und richten sich am Immobilienkaufpreis. Meist betragen die Notargebühren 500-800 €.
Für die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch werden ca. 400-650 € verrechnet.
Grunderwerbsteuer
In Spanien richtet sich die Grunderwerbsteuer danach, ob es sich um einen Neu- oder Altbau handelt, wie hoch der Kaufpreis ist und in welcher Region sich die Immobilie befindet.
Ind er Regel beträgt die Grunderwerbsteuer 6-11% des verbrieften Kaufpreises.
Gestoría
Als Gestoría wird quasi der Vermittler zwischen Bürger und Behörde bezeichnet. Dieser „Vermittler“ unterstützt Sie bei der Erledigung von amtlichen Formalitäten und ist vor allem dann wichtig, wenn Sie selbst keine oder nur geringe Spanisch-Kenntnisse haben.
Ein Gestoría verrechnet je nach Aufwand rund 300 € für den Service.
Nebenkosten Finanzierung
Erfahrungsgemäß betragen die Nebenkosten für eine Auslandsfinanzierung ca. 3-5% der Finanzierungssumme an Bearbeitungsgebühren.
Spanische Immobilie zur Vorsorge
Immobilien in Spanien werden häufig als Geldanlage für die Zukunft gekauft. Die Käufer gehen davon aus, dass der Immobilienwert über die Jahre steigt und der Verkauf so einen hohen Gewinn einbringt.
Das ist zumindest die Theorie, denn die Praxis sieht oft anders aus: Die Entwicklung des spanischen Immobilienmarktes einzuschätzen ist schwer. Daher kann nicht garantiert werden, dass die Immobilienpreise ansteigen und ein Verkauf in einigen Jahren gewinnbringend ist.
Zudem kann der Immobilienwert auch durch Verbauung des Areals oder politische Veränderungen vermindert werden.
Expertentipp:
Wenn Sie eine Immobilie als Geldanlage kaufen möchten, dann empfehlen wir die Investition in eine österreichische Immobilie.
Als Nicht-Einheimischer ist es schwer, die Marktlage und -entwicklung realistisch einzuschätzen.
Die größten Banken in Spanien
Caixabank
Banco Santander
Banco Bilbao Vizcaya Argentaria
Weitere Auslandsfinanzierungen
Immobilie im Ausland versichern
Als Besitzer einer Ferienimmobilie tragen Sie - wie auch bei einer Immobilie in Österreich - immer das Risiko, dass Schäden am Dach, an der Garage oder an den Möbeln entstehen. Sei es durch Feuer, Sturm, Hagel oder Einbruch. Mit einer speziellen Ferienhausversicherung können Sie sich vor diesen Gefahren absichern.
Eine Ferienhausversicherung umfasst üblicherweise sowohl eine Gebäudeversicherung als auch eine Hausratversicherung und kann für ein Haus aber auch für eine Wohnung im Ausland abgeschlossen werden. Die Gebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude und an festen Strukturen wie dem Dach, der Garage oder Nebengebäuden ab, während die Hausratversicherung Schäden an der Innenausstattung, wie zum Beispiel Möbel oder elektronische Geräte, absichert und finanziell abdeckt.
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Nathan Behrendt
Der Experte für Immobilien- und Baukredite sowie Umschuldungen.
