Das Wichtigste auf einen Blick
- KIM-V ist ausgelaufen: Die seit August 2022 geltende Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert.
- Strenge Regeln entfallen: Eigenmittel, max. 40 % Kreditrate und max. 35 Jahre Laufzeit sind seither nicht mehr gesetzlich verpflichtend, gelten aber als Richtwert (Bankpraxis).
- Mehr Chancen, mehr Risiko: leichterer Zugang für junge Käufer und Selbstständige, aber höheres Überschuldungs- und Zinsrisiko.
- Banken bleiben wählerisch: Bonität, Haushaltsbudget und Werthaltigkeit der Immobilie bleiben zentrale Kriterien.
Die Immobilienfinanzierung in Österreich hat eine bedeutende Veränderung erlebt. Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V), die seit August 2022 strenge Regeln für die Kreditvergabe vorgab, ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Doch was bedeutet das für Immobilienkäufer, Kreditnehmer und die Bankenlandschaft?
In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte, Vorteile und Risiken.
Was ist / war die KIM-Verordnung?
Die KIM-V wurde vom Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) eingeführt, um die Finanzstabilität im Bereich der Wohnimmobilienfinanzierung zu gewährleisten. Die Verordnung legte klare Grenzen für Banken fest, um riskante Kreditvergaben zu vermeiden. Diese damaligen KIM-V-Grenzwerte galten bis zum Auslaufen am 30. Juni 2025 verpflichtend und dienen seither nur noch als unverbindlicher Richtwert (Bankpraxis). Zu den zentralen Regeln gehörten:
- Ehemals mindestens 20 % Eigenmittel: Kreditnehmer mussten mindestens 20 % der Immobilienkosten selbst finanzieren (entspricht max. 90 % Beleihungsquote).
- Ehemals maximale Kreditrate: 40 % des Haushaltseinkommens: Die monatliche Kreditbelastung durfte nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens ausmachen (Schuldendienstquote).
- Ehemals maximale Kreditlaufzeit: 35 Jahre: Kredite mussten innerhalb dieses Zeitrahmens vollständig zurückgezahlt werden.
Diese Maßnahmen sollten sicherstellen, dass Kredite nur an finanziell stabile Haushalte vergeben werden und das Risiko eines Immobilienpreisverfalls oder einer Überschuldung minimiert wird.
Was hat sich seit dem 30. Juni 2025 geändert?
Mit dem Ende der KIM-Verordnung entfiel die gesetzliche Verpflichtung der Banken, diese strengen Kreditvergabestandards einzuhalten. Stattdessen wird erwartet, dass Banken auf freiwilliger Basis weiterhin verantwortungsbewusst agieren.
Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat als Nachfolge ein Rundschreiben zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite (WIK-Rundschreiben) veröffentlicht. Darin gelten die bekannten Kennzahlen (max. 90 % Beleihungsquote, max. 40 % Schuldendienstquote, max. 35 Jahre Laufzeit) weiterhin als unverbindlicher Richtwert. Ziel ist es, eine Rückkehr zu riskanten Kreditvergaben zu verhindern.
Kurz zusammengefasst: Seit dem 30. Juni 2025 ist die KIM-Verordnung ausgelaufen, wodurch Banken nicht mehr gesetzlich an strenge Kreditvergabestandards gebunden sind, jedoch weiterhin auf freiwilliger Basis verantwortungsvoll agieren sollen. Als Nachfolge dient das FMA-Rundschreiben (WIK-Rundschreiben), dessen Richtwerte riskante Kreditvergaben vermeiden sollen.
Wie wirkt sich das auf die Kreditvergabe aus?
Durch das Auslaufen der KIM-Verordnung entstehen Vor- und Nachteile für Kreditnehmer und Banken.
Vorteile für Kreditnehmer
- Weniger Eigenkapital erforderlich: Ohne die 20%-Regel könnten auch Haushalte mit geringeren Ersparnissen leichter Kredite erhalten.
- Flexiblere Kreditkonditionen: Banken könnten individuellere Lösungen anbieten, etwa längere Laufzeiten oder höhere Raten.
- Mehr Chancen für junge Käufer: Junge Menschen mit stabilen Einkommen, aber ohne großes Startkapital, hätten bessere Zugangsmöglichkeiten zu Immobilienkrediten.
Nachteile für Kreditnehmer
- Erhöhtes Risiko der Überschuldung: Lockerere Standards könnten dazu führen, dass Kreditnehmer sich finanziell übernehmen.
- Potenzielle Zinserhöhungen: Banken könnten höhere Zinsen verlangen, um das gestiegene Risiko auszugleichen.
- Instabilität bei Immobilienpreisen: Ein Anstieg der Nachfrage könnte die Preise weiter in die Höhe treiben, was Immobilien für viele wieder unerschwinglich macht.
Änderungen für die Banken
- Die Lockerung der Regeln bietet Spielraum für höhere Kreditvolumina und damit potenziell steigende Gewinne.
- Gleichzeitig erhöht sich das Risiko von Kreditausfällen, wenn Kreditvergaben ohne klare Standards erfolgen.
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Wer kann ab 2025 einen Kredit erhalten?
Seit dem 30. Juni 2025, mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung, können die Zugangskriterien für Kredite spürbar gelockert werden.
Banken haben seither mehr Freiheiten, individuelle Entscheidungen zu treffen, anstatt strikt an gesetzlich vorgegebene Standards gebunden zu sein.
Das bedeutet, dass auch Personen mit geringerem Eigenkapital, flexibleren Einkommenssituationen oder untypischen Erwerbsbiografien (z. B. Selbstständige und Freiberufler) wieder eine bessere Chance auf eine Finanzierung haben könnten.
Gleichzeitig wird erwartet, dass Banken weiterhin Bonität, Haushaltsbudgets und die Werthaltigkeit der Immobilie (als Sicherheit) als zentrale Kriterien prüfen.
Besonders für junge Menschen, die am Anfang ihrer Karriere stehen, und Haushalte mit mittleren Einkommen könnten sich neue Möglichkeiten eröffnen, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.
Welche Voraussetzungen müssen Kreditnehmer 2025 trotzdem erfüllen?
Auch nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung werden Banken weiterhin auf bestimmte grundlegende Voraussetzungen achten, bevor sie einen Kredit vergeben. Um gute Chancen auf eine Finanzierung zu haben, sollten Kreditnehmer folgende Kriterien erfüllen:
Gute Bonität
Ein stabiler und verlässlicher Einkommensnachweis ist weiterhin entscheidend. Banken bevorzugen Kreditnehmer mit einem gesicherten Einkommen aus einer Festanstellung oder einer nachweisbaren langfristigen Selbstständigkeit.
Angemessenes Einkommen im Verhältnis zur Kreditrate
Auch wenn die strikte 40%-Regel aus der KIM-V entfällt, erwarten Banken, dass die monatliche Kreditrate in einem vernünftigen Verhältnis zum Haushaltseinkommen steht. Ein Haushaltsbudget, das die Kreditrate problemlos abdeckt, ist ein klarer Pluspunkt.
Stabile Vermögens- und Beschäftigungsverhältnisse
Kreditnehmer, die über Rücklagen verfügen oder in einem sicheren Arbeitsverhältnis stehen, haben höhere Chancen auf eine Zusage und günstigere Zinssätze.
Realistische Finanzplanung
Kreditnehmer sollten zeigen, dass sie sich über die langfristigen finanziellen Verpflichtungen im Klaren sind. Ein durchdachter Finanzplan, der zukünftige Lebensereignisse (wie Zinsänderungen oder unerwartete Ausgaben) berücksichtigt, erhöht die Glaubwürdigkeit.
Positive KSV-Auskunft
Einwandfreie Kreditwürdigkeit bleibt ein Muss. Negative Einträge, wie Zahlungsausfälle oder Überschuldung, können die Kreditvergabe erschweren oder zu schlechteren Konditionen führen.
Eigenkapitalanteil
Zwar wird die starre 20%-Eigenkapitalregelung nicht mehr verpflichtend sein, doch Banken belohnen Kreditnehmer mit Eigenmitteln oft mit besseren Konditionen. Ein gewisses Eigenkapital (z. B. für Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notargebühren) wird auch weiterhin von Vorteil sein.
Werthaltige Immobilie
Die Immobilie selbst bleibt ein zentraler Aspekt bei der Kreditvergabe. Banken bewerten den Marktwert und die Lage, um das Risiko im Fall eines Zahlungsausfalls zu minimieren.
Tipp der Redaktion: Eine gute Vorbereitung ist der Schlüssel, um die Chancen auf eine Kreditbewilligung zu maximieren. Nutzen Sie unsere Experten bei finanz-vergleich.at, um eine individuelle Einschätzung Ihrer Situation zu erhalten und die besten Angebote für Ihre Finanzierung zu finden.
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Häufige Fragen
Was war die KIM-Verordnung?
Die KIM-V wurde vom Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) eingeführt, um die Finanzstabilität bei der Wohnimmobilienfinanzierung zu sichern. Sie schrieb mindestens 20 % Eigenmittel, eine maximale Kreditrate von 40 % des Haushaltseinkommens und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren vor.
Was ändert sich für Kreditnehmer ab dem 30. Juni 2025?
Mit dem Auslaufen der KIM-V entfällt die gesetzliche Verpflichtung der Banken zu den strengen Vergabestandards. Banken sollen aber auf freiwilliger Basis weiterhin verantwortungsbewusst agieren, während FMA und OeNB alternative Maßnahmen wie Leitlinien prüfen.
Welche Vorteile bringt das Ende der KIM-V?
Ohne die 20-Prozent-Regel könnten auch Haushalte mit geringeren Ersparnissen leichter Kredite erhalten. Banken könnten flexiblere Konditionen wie längere Laufzeiten anbieten, und junge Käufer mit stabilem Einkommen, aber wenig Startkapital hätten bessere Zugangschancen.
Welche Risiken entstehen durch das Auslaufen der Verordnung?
Lockerere Standards können das Risiko einer Überschuldung erhöhen. Banken könnten zudem höhere Zinsen verlangen, um das gestiegene Risiko auszugleichen, und eine steigende Nachfrage könnte die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben.
