So finanzieren Sie

eine Immobilie in Ungarn

Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus im wunderschönen Ungarn kaufen?

Erfahren Sie in diesem Beitrag, welche Finanzierungsmöglichkeiten Sie haben und wie Sie die passende Finanzierung finden.

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Finanzierungsmöglichkeiten

Eine Immobilie in Ungarn zu finanzieren ist unter bestimmten Voraussetzungen sowohl über eine ungarische als auch über eine österreichische Bank möglich. Beide Varianten bieten Vor- und Nachteile.

Baufinanzierung Ungarn

Baufinanzierung in Ungarn aufnehmen

Grundsätzlich ist es möglich, die Immobilie über eine Bank in Ungarn zu finanzieren.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass in Ungarn möglicherweise andere Kreditrichtlinien gelten als in Österreich. In der Regel werden Immobilien in Ungarn hauptsächlich über Annuitätendarlehen finanziert, bei denen am Ende der Laufzeit keine Restschuld (Volltilgung) besteht. Die Zinssätze des Darlehens werden normalerweise einmal jährlich an das aktuelle Zinsniveau angepasst.

Unterlagen für einen Immobilienkredit in Ungarn

Für eine Immobilienfinanzierung in Ungarn sollten Sie in der Regel folgende Unterlagen vorbereiten:

  1. Einkommensnachweise: Dazu gehören Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuererklärungen, Kontoauszüge und andere Dokumente, die Ihr Einkommen belegen.
  2. Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten: Dazu gehören Darlehensverträge, Kreditkartenabrechnungen und andere Schuldnachweise.
  3. Dokumente zur Identitäts- und Adressbestätigung: Dazu gehören Reisepässe, Personalausweise, Führerscheine und Haushaltsrechnungen.
  4. Informationen zur Immobilie: Dazu gehören Kaufverträge, Grundbuchauszüge, Gutachten und andere Dokumente, die Eigentumsrechte und den Wert der Immobilie bestätigen.
  5. Selbstauskunft: Ein Formular, in dem Sie persönliche und finanzielle Informationen angeben, die für die Kreditprüfung relevant sind.
  6. Vollmachten: Möglicherweise werden Vollmachten benötigt, um bestimmte Aspekte der Finanzierung zu regeln oder um Informationen von Dritten einzuholen.
  7. Sonstige Dokumente: Je nach den Anforderungen der Bank oder des Finanzinstituts können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein, wie beispielsweise Nachweise über Eigenkapital, Versicherungspolicen oder weitere Einkommensquellen.
Vorteile eines Kredits über eine Bank in Ungarn
  • Eine ungarische Bank kann sich als Besicherung hypothekarisch in das Grundbuch der Immobilie eintragen lassen. Mit ausreichendem Eigenkapital sind so meist keine zusätzlichen Sicherheiten erforderlich.
  • Dadurch kann die Immobilie direkt vor Ort finanziert werden. Nach der Kreditzusage seitens einer ungarischen Bank ist der genaue Ablauf, einschließlich Auszahlung und hypothekarischer Absicherung, klar definiert. Diese Struktur ermöglicht eine schnellere Abwicklung der Finanzierung.
Nachteile eines Kredits über eine ungarische Bank
  • Die Kreditrichtlinien und -voraussetzungen in Ungarn können sich von denen in Österreich unterscheiden. Dies kann bedeuten, dass die Anforderungen an Einkommensnachweise, Bonität und andere Faktoren abweichen. .
  • Darüber hinaus besteht, wenn Sie kein Ungarisch sprechen oder keinen deutschsprachigen Kreditvermittler haben, eine potenzielle Sprachbarriere bei der Kommunikation mit der Bank.
  • Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Tatsache, dass Ungarn eine andere Währung hat. Dies bedeutet, dass bei der Finanzierung einer Immobilie in Ungarn ein Fremdwährungsrisiko besteht.

Baufinanzierung in Österreich aufnehmen

Sie haben auch die Möglichkeit, eine ungarische Immobilie über eine Bank in Österreich zu finanzieren.

Allerdings ist zu beachten, dass für die Bank in Österreich ein höheres Risiko besteht als bei Inlandsfinanzierungen. Dies kann dazu führen, dass Kreditnehmer mehr Sicherheiten vorweisen müssen, um einen Kredit zu erhalten.

Vorteile bei einem Kredit über eine Bank in Österreich:
  • Es ist anzunehmen, dass Sie mit den verschiedenen Kreditformen, Voraussetzungen und Richtlinien bereits vertraut sind.
  • udem haben Sie bereits eine Kontaktperson bei einer Bank in Österreich.
  • Die Kommunikation sowie der Kreditvertrag und die Beratung erfolgen in deutscher Sprache.
  • Wenn die Finanzierung in der Währung Euro aufgenommen wird und Ihr Einkommen auch in Euro bezogen wird, haben Sie kein Fremdwährungsrisiko. 
Nachteile bei einem Kredit über eine Bank in Österreich:
  • Eine hypothekarische Besicherung ist in diesem Fall nicht möglich, da ausländische Banken sich in der Regel nicht ins Grundbuch in Ungarn eintragen lassen können.
  • Dies bedeutet, dass alternative Sicherheiten erforderlich sind, um das Darlehen abzusichern. Aufgrund des damit verbundenen höheren Risikos fordern die meisten Banken mehr Sicherheiten als bei Inlandsfinanzierungen. Eine gängige Praxis besteht darin, eine weitgehend schuldenfreie Immobilie in Österreich als Sicherheit für das Darlehen zu verwenden.
  • Zusätzlich zu den Sicherheitsanforderungen können die Kreditkonditionen bei Auslandsfinanzierungen aufgrund des erhöhten Risikos oft weniger vorteilhaft sein als bei Inlandsfinanzierungen.
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Welche Banken finanzieren Immobilien in Ungarn?

Eine breite Palette von Banken in Ungarn bietet Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien an. 

In Österreich sind Auslandsfinanzierungen für Immobilien eher selten, da nur wenige Banken solche Dienstleistungen anbieten. Dies liegt hauptsächlich am erhöhten Risiko und Verwaltungsaufwand, denen Banken bei der Vergabe von Krediten für ausländische Immobilien gegenüberstehen.

Die Banken, die Auslandsfinanzierungen anbieten, setzen strenge Kriterien für die Kreditvergabe fest. Hierbei legen sie besonders Wert auf eine solide Bonität, ausreichendes Eigenkapital und ausreichende Sicherheiten in Österreich.

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Voraussetzungen bei Auslandsfinanzierungen

Eigenkapital

Bei einer Auslandsfinanzierung wird von der Bank ein bestimmtes Eigenkapital vorausgesetzt. Das bedeutet, dass Sie einen Teil der Kauf- und Finanzierungskosten selbst decken müssen.

Im Vergleich zu Inlandsfinanzierungen gelten für Auslandsfinanzierungen bei den meisten Banken strengere Richtlinien. Daher ist es erforderlich, dass Sie mehr Eigenkapital einbringen als bei Finanzierungen im Inland üblich.

In der Regel verlangen Banken ein Eigenkapital von mindestens 30 % der Finanzierungssumme oder des Immobilienwerts. Das bedeutet, dass bei einem Kredit von 300.000 € ein Eigenkapital von rund 90.000 € erforderlich ist.

Einkommen

In Österreich gibt es Richtlinien, die besagen, dass die monatlichen Ratenzahlungen für Wohnkredite nicht mehr als 40 % des Haushaltseinkommens des Kreditnehmers ausmachen dürfen.

Ein praktisches Beispiel verdeutlicht dies:

Angenommen, Sie planen den Kauf eines Hauses in Ungarn und benötigen dafür einen Kredit.

Ihr monatliches Haushaltseinkommen beträgt 3.500 Euro.
Um die maximale Belastungsgrenze von 40 % einzuhalten, berechnen Sie: 3.500 € x 40 % = 1.400 €.

Demnach dürfen die monatlichen Kreditraten nicht höher sein als 1.400 Euro.

Kreditsicherheiten

Jede Bank strebt bei einer Finanzierung an, sich für den Fall abzusichern, dass Sie Ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Aus diesem Grund werden bestimmte Sicherheiten benötigt.

Die erforderliche Höhe der Sicherheiten bei einer österreichischen Bank richtet sich in der Regel nach der Kredithöhe und Ihrer Bonität. Beim Finanzieren einer Immobilie in Ungarn ist es oft erforderlich, eine Immobilie in Österreich als Sicherheit anzugeben. Dabei wird die Finanzierung für die Immobilie im Ausland üblicherweise durch eine hypothekarische Besicherung Ihrer Immobilie in Österreich abgesichert.

Bei einer Finanzierung durch eine ungarische Bank erfolgt dagegen in der Regel eine hypothekarische Besicherung oder Belastung der Immobilie durch die Bank vor Ort.

Bonität

Die Bonität eines Kreditnehmers ist entscheidend für die Fähigkeit, seine Kreditverpflichtungen fristgerecht zu erfüllen oder in der Vergangenheit erfüllt zu haben. Eine positive Bonität ist eine Voraussetzung für die Kreditzusage seitens einer Bank.

Es ist wichtig zu betonen: Je besser Ihre Bonität ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie bessere Kreditkonditionen erhalten.

Doch welche Faktoren beeinflussen Ihren Bonitätsscore?

  • Ihre Einnahmen und Ausgaben, die in einer Haushaltsrechnung erfasst werden.
  • Ihre Zahlungshistorie, also wie Sie in der Vergangenheit Ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sind.
  • Ihre Wohnsituation, wobei häufige Wohnsitzwechsel sich negativ auf Ihren Bonitätsscore auswirken können.
  • Ihr Arbeitsverhältnis und die Stabilität Ihrer beruflichen Situation.
  • Die Höhe Ihrer bestehenden Schulden und Ihre Verschuldungshistorie.
  • Eventuelle negative Einträge bei Auskunfteien wie Schufa oder KSV.
  • Weitere finanzielle Verpflichtungen, wie zum Beispiel bestehende Kredite oder Kreditkarten.

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Nebenkosten in Ungarn

Rechtsanwalt oder Notar

In Ungarn kann der Immobilienerwerb, einschließlich des Kaufvertrags und der Eigentumseintragung, im Gegensatz zu Österreich auch ohne Notar und ausschließlich über einen in Ungarn zugelassenen Rechtsanwalt durchgeführt werden.

In der Regel berechnen Rechtsanwälte für diese Dienstleistungen auch ein geringeres Honorar als ein Notar, typischerweise zwischen 0,5 % und 2 % des Kaufpreises.

Eintragung im Grundbuch

Ähnlich wie in Österreich muss der neue Eigentümer einer Immobilie in Ungarn nach dem Kauf auch im Grundbuch der gekauften Immobilie eingetragen werden. Die Gebühr für diese Eintragung beträgt in der Regel etwa 35 € (Stand 2021) und fällt einmalig an.

Gebühr für Vermögensübertragung

Was in Österreich als Grundsteuer oder Grunderwerbssteuer bekannt ist, wird in Ungarn oft als „Vermögensübertragungsgebühr“ bezeichnet.

Diese Steuer beträgt in der Regel etwa 4 % des Verkehrswerts der Immobilie, kann jedoch je nach Fall variieren. Der Verkehrswert der Immobilie in Ungarn wird in der Regel vom Steuer- und Zollamt bestimmt.

Nebenkosten für die Finanzierung

Die Nebenkosten für eine Auslandsfinanzierung betragen in der Regel etwa 3-5 % der Finanzierungssumme an Bearbeitungsgebühren. Es ist wichtig, diese zusätzlichen Kosten bei der Planung einer Immobilienfinanzierung im Ausland zu berücksichtigen.

Ungarische Immobilie zur Vorsorge?

Immobilien in Ungarn werden häufig als Geldanlage für die Zukunft gekauft. Die Käufer gehen davon aus, dass der Immobilienwert über die Jahre steigt und der Verkauf so einen hohen Gewinn einbringt.

Das ist zumindest die Theorie, denn die Praxis sieht oft anders aus: Die Entwicklung des ungarischen Immobilienmarktes einzuschätzen ist schwer. Auch stellt die Ungarische Währung (Forint) ein erhebliches Risko dar. Daher ist es rastsam Immobilieninvestments in Ungarn als Laie nur mit Vorsicht zu genießen und sich proffesionell von Steuerberatern, Experten in Ungarn  beraten zu lassen.

Zudem kann der Immobilienwert auch durch Verbauung des Areals oder politische Veränderungen vermindert werden.

Expertentipp:

Wenn Sie eine Immobilie als Geldanlage erwerben möchten, empfehlen wir die Investition in eine österreichische Immobilie.

Als Nicht-Einheimischer kann es schwierig sein, die Marktlage und -entwicklung realistisch einzuschätzen.

Kredit Immobilie Ungarn

Die größten Banken in Unagrn

OTP Bank

Die OTP Bank ist die größte Bank in Ungarn und eine der führenden Banken in Mittel- und Osteuropa. Sie bietet eine breite Palette von Finanzdienstleistungen für Privat- und Geschäftskunden an.

K&H Bank

Die K&H Bank ist eine Tochtergesellschaft der belgischen KBC Group und gehört zu den größten Banken in Ungarn. Sie bietet eine Vielzahl von Bankdienstleistungen, einschließlich Einlagen, Kredite und Investitionen, sowohl für Privat- als auch für Geschäftskunden.

Erste Bank

Die Erste Bank ist eine Tochtergesellschaft der österreichischen Erste Group und eine der bedeutendsten Banken in Ungarn. Sie bietet eine breite Palette von Finanzdienstleistungen an, darunter Einlagen, Kredite, Versicherungen und Anlageprodukte.

Raiffeisen Bank

Die Raiffeisen Bank ist eine Tochtergesellschaft der österreichischen Raiffeisen Bank International und eine der führenden Banken in Ungarn. Sie bietet Bankdienstleistungen für Privat- und Geschäftskunden an, einschließlich Einlagen, Krediten, Zahlungsverkehr und Finanzierungslösungen.

UniCredit Bank Hungary

Die UniCredit Bank Hungary ist Teil der italienischen UniCredit Group und zählt zu den größten Banken in Ungarn. Sie bietet eine breite Palette von Bankdienstleistungen an, darunter Einlagen, Kredite, Zahlungsverkehr und Investmentlösungen.

Immobilie im Ausland versichern

Als Besitzer einer Ferienimmobilie tragen Sie - wie auch bei einer Immobilie in Österreich - immer das Risiko, dass Schäden am Dach, an der Garage oder an den Möbeln entstehen. Sei es durch Feuer, Sturm, Hagel oder Einbruch. Mit einer speziellen Ferienhausversicherung können Sie sich vor diesen Gefahren absichern.

Eine Ferienhausversicherung umfasst üblicherweise sowohl eine Gebäudeversicherung als auch eine Hausratversicherung und kann für ein Haus aber auch für eine Wohnung im Ausland abgeschlossen werden. Die Gebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude und an festen Strukturen wie dem Dach, der Garage oder Nebengebäuden ab, während die Hausratversicherung Schäden an der Innenausstattung, wie zum Beispiel Möbel oder elektronische Geräte, absichert und finanziell abdeckt.

Sichern Sie jetzt Ihre Ferienimmobilie ab!

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Wir finden für Sie die richtige Finanzierung für Ihre Immobilie in Ungarn.

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Nathan Behrendt

Der Experte für Immobilien- und Baukredite sowie Umschuldungen.

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