Die Zwischenfinanzierung

Kredite kurzfristig überbrücken

Mit einer Zwischenfinanzierung ist ein Kredit mit kurzer Laufzeit gemeint.

Was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag

Nathan Behrendt

Nathan Behrendt

Umschuldungs- & Finanzexperte

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung dient einer kurzzeitigen finanziellen Überbrückung beim Immobilienkauf oder Hausbau.

Was genau wird dabei überbrückt?
Meist wird mit der Zwischenfinanzierung vorübergehend fehlendes Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung überbrückt. Beispielsweise wenn Sie eine andere Immobilie noch verkaufen möchten, in Erwartung einer Erbschaft sind oder sich Förderungen verzögern.

Oft werden Zwischenfinanzierungen auch dazu verwendet, um für eine kurze Zeit eine sanierungsbedürftige Immoblie zu erwerben. Bei sogenannten Fix & Flip-Geschäften wird die Immobilie nach dem Kauf saniert und wieder verkauft. 

Die Vorteile

  • Kurzfristige Überbrückung von z.B. fehlendem Eigenkapital für eine Finanzierung
  • Weniger Zeitdruck bei einem gleichzeitigen Immobilienverkauf
  • Oft bessere Einstufung der Bonität
  • Schnelle Auszahlung
  • Flexible Tilgung möglich
  • Nur Zinszahlungen möglich

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Wie eine Zwischenfinanzierung funktionieren kann, erklären wir Ihnen anhand eines Beispiels:

Sie sind im Besitz einer Eigentumswohnung im Wert von 220.000€. Da Sie aber mit der Familienplanung begonnen haben, möchten Sie nun ein großes Haus für rund 750.000€ kaufen.

Als Eigenkapital wollen Sie 220.000€ des Verkaufspreises der Wohnung nutzen. Diese lässt sich aber nicht so schnell verkaufen.

Zur Überbrückung des fehlenden Eigenkapitals nehmen Sie bei Ihrer Bank zusätzlich zur Hypothek eine Zwischenfinanzierung von 220.000 € für 18 Monate auf. Während der Kreditlaufzeit müssen Sie lediglich die Zinsen der Zwischenfinanzierung begleichen.

Da Sie dank der Zwischenfinanzierung das fehlende Eigenkapital decken können, steht auch Ihrer Hypothek und somit auch dem Hauskauf nichts mehr im Wege.

Am Ende der Vertragslaufzeit der Zwischenfinanzierung ist Ihre Wohnung bereits verkauft und Sie können den gesamten Kreditbetrag mit den Verkaufserlösen abdecken.

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Wann macht eine Zwischenfinanzierung Sinn?

Immobilienverkauf überbrücken

Da der Verkauf einer bestehenden Immobilie oftmals einige Monate dauern kann, wird gerne eine Zwischenfinanzierung genutzt, um die noch nicht erzielten Verkaufserlöse zu überbrücken.

Beispielsweise wenn Sie ein Einfamilienhaus kaufen möchten, für die Eigentumswohnung aber noch kein passender Käufer gefunden wurde. Die Verkaufssumme hätte Ihnen als Eigenkapital für die Hypothek dienen sollen. Also nehmen Sie eine Zwischenfinanzierung auf, um den noch nicht erzielten Verkaufserlös vorübergehend zu decken

Zwischenfinanzierung Immobilienverkauf

Förderungen überbrücken

Beim Hausbau oder Immobilienkauf werden oftmals auch Mittel von der Wohnbauförderstelle der Länder bereitgestellt. Diese Gelder fließen aber nicht sofort.

Damit es nicht zu Verzögerungen beim Kauf oder Bau kommt, werden die fehlenden Förderungen mittels einer Zwischenfinanzierung überbrückt.

So können Sie Ihr Finanzierungsvorhaben sofort umsetzten, ohne auf die Mittel des Landes warten zu müssen.

Zwischenfinanzierung überbrückung

Fehlendes Eigenkapital überbrücken

In einigen Fällen möchten Kreditnehmer einen Immobilienkredit aufnehmen, obwohl noch zu weinge Eigenmittel zur Verfügung stehen.

Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie in Erwartung einer Erbschaft sind.

Bis das Erbe eingetroffen ist, wird das fehlende Eigenkapital mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt.

Zwischenfinanzierung erbschaft

Fix & Flip Finanzierung

Unter „Fix & Flip“ versteht man den Ankauf, die Sanierung und den Wiederverkauf einer gebrauchten Immobilie.

Für diese Vorhaben benötigen die Immobilienkäufer häufig schnell und einfach liquide Mittel. Daher entscheiden sich viele für die Überbrückung mit einer Zwischenfinanzierung.

Mit der Zwischenfinanzierung werden der Kaufpreis und die Sanierungskosten abgedeckt. Bis zum Ende der Kreditlaufzeit wird die Immobilie saniert und möglichst gewinnbringend wieder verkauft.

Aus den Verkaufserlösen wird anschließend die Kreditsumme der Zwischenfinanzierung beglichen.

Zwischenfinanzierung fix and flip

Laufzeit der Zwischenfinanzierung

In der Regel werden Zwischenkredite von der Bank mit einer Laufzeit von 1-5 Jahren vergeben. Kreditlaufzeiten unter einem Jahr sind in der Regel selten.

Wie lange Sie die Laufzeit Ihrer Zwischenfinanzierung wählen sollten, hängt davon ab, was genau Sie mit der Zwischenfinanzierung überbrücken möchten:

Förderungen überbrücken

Förderungen vom Land sollten Ihnen grundsätzlich binnen weniger Monate ausbezahlt werden, weshalb eine Zwischenfinanzierung mit einer Laufzeit von rund 12 Monaten ausreichen sollte.

Verkaufserlöse überbrücken

Ein Immobilienverkauf kann oftmals zwischen 6 und 12 Monate dauern.

Dementsprechend empfiehlt sich eine Zwischenfinanzierung mit einer Kreditlaufzeit von rund 12 Monaten.

Erbschaft überbrücken

Die Auszahlung einer Erbschaft kann je nach Komplexität des Erbfalls wenige Monate bis mehrere Jahre dauern.

Wie genau die Situation in Ihrem Fall ist, können Sie mit dem beauftragten Notar besprechen oder Sie lassen sich von Ihrer Bank zur Laufzeit Ihrer Zwischenfinanzierung beraten.

Fix & Flip Finanzierung

Bei einer Fix & Flip Finanzierung mittels eines Zwischenkredits sollten Sie die Laufzeit entsprechend der Sanierungsdauer wählen.

Sollte sich die Immobilie in einem akzeptablen Zustand befinden und nur wenige Sanierungsmaßnahmen sind notwendig, kann eine Kreditlaufzeit von 12-24 Monaten ausreichen. Bei aufwendigen Immobiliensanierungen sollten Sie die Vertragslaufzeit auf 3 oder mehr Jahre vereinbaren.

Konditionen bei Zwischenfinanzierungen

Die Verzinsung

Bei einer Kreditlaufzeit von 1-2 Jahren werden die meisten Zwischenfinanzierung variabel verzinst. Dies hat den Grund, dass die Zinsen aktuell niedrig sind und das Risiko auf die kurze Laufzeit gut einschätzbar ist.

Wenn Sie eine Zwischenfinanzierung mit einer Kreditlaufzeit von über 2 Jahren wählen, kann sich eine fixe Verzinsung lohnen. Dies ist aber von den angebotenen Konditionen der Bank und der erwarteten Zinsentwicklung abhängig.

Das Eigenkapital

In der Regel fordern Banken und Kreditinstitute bei Zwischenfinanzierungen kein oder nur geringes Eigenkapital, denn die Zwischenfinanzierung dient als Eigenkapital für den Immobilienkredit.

Die Tilgung

Da bei Zwischenfinanzierungen die Kreditlaufzeiten meist unter 5 Jahren gewählt werden, müssen Sie auch nur die Zinsen des vorfinanzierten Betrags bezahlen.

Somit fällt keine laufende Kredittilgung an. Der Kreditbetrag wird erst am Ende der Laufzeit beglichen.

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