Nebenkosten bei Immobilienfinanzierungen
Mit diesen Kosten sollten Sie |2025| rechnen
Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Menschen die größte finanzielle Investition ihres Lebens dar. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen jedoch eine Vielzahl von Nebenkosten an, die häufig unterschätzt werden. Diese zusätzlichen Ausgaben können einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten der Finanzierung haben und sollten daher frühzeitig in die Budgetplanung einfließen.
Nebenkosten im Überblick
In Österreich gehören zu den wichtigsten Nebenkosten unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr für das Grundbuch, Notar- und Maklerkosten sowie verschiedene Bankgebühren. Darüber hinaus können Versicherungen und laufende Betriebskosten die finanzielle Belastung weiter erhöhen.
- NDiese zusätzlichen Kosten können bis zu 10–15 % des Kaufpreises ausmachen und sollten frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbezogen werden.
Im Folgenden erläutern wir die zentralen Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung in Österreich im Detail, damit Sie eine fundierte und realistische Kalkulation für Ihren Immobilienkauf erstellen können.
Richtwert
Die Nebenkosten liegen zwischen 10% – 15% des Kaufpreises.
Beispiel: Sie kaufen ein Haus um 500.000€. Somit beträgt Ihr tatsächlicher Kapitalbedarf zwischen 550.000€ bis 575.000€.
Haupt-Nebenkosten |2025|
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten einmaligen Abgaben beim Immobilienkauf und fällt beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks in Österreich an. Die Steuer beträgt grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises.
In bestimmten Fällen gibt es jedoch Ermäßigungen: Beim Erwerb von Immobilien innerhalb der Familie oder durch Erbschaft und Schenkung innerhalb des engen Familienkreises kann der Steuersatz auf 0,5 % bis 2 % gesenkt werden.
Beispielrechnung:
Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
Grunderwerbsteuer (3,5 %): 10.500 €
Es ist ratsam, diesen Betrag bereits frühzeitig in die Budgetplanung einfließen zu lassen, da er direkt beim Kauf fällig wird.
Eintragungsgebühr für das Grundbuch
Damit die neue Immobilie rechtlich auf den Käufer überschrieben wird, ist eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Hierfür fällt eine Eintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises an.
Bitte beachten Sie die vorteilhafte Gebührensenkung bzw. Reduktion in bestimmten Fällen.
Beispielrechnung:
Kaufpreis der Immobilie: 600.000€
– Freibetrag: 500.000€
= Grundlage für die Eintragungsgebühren: 100.000€
Eintragungsgebühr (1,1 %): 1.100€
Zusätzlich dazu kann eine weitere 1,2 %ige Gebühr für die Eintragung eines Hypothekarkredits anfallen, falls die Immobilie finanziert und hypothekarisch besichert wird wird.
Pfandrechtseintragsgebühr (1,2 %) z:B: 1.200€
Notar- und Anwaltskosten
Beim Immobilienkauf in Österreich ist es üblich, dass ein Notar oder Rechtsanwalt den Kaufvertrag erstellt und beglaubigt. Notare übernehmen auch die treuhändische Abwicklung der Kaufpreiszahlung und sorgen für eine rechtlich sichere Eintragung ins Grundbuch.
Die Kosten für Notare oder Anwälte betragen in der Regel zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer.
Beispielrechnung:
Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
Notarkosten (2 % + 20 % USt.): 7.200 €
Je nach Vereinbarung können Käufer und Verkäufer sich diese Kosten teilen. Es lohnt sich, im Vorfeld mehrere Angebote von Notaren oder Rechtsanwälten einzuholen.
Maklerprovision
Falls beim Immobilienkauf ein Makler involviert ist, fällt eine Maklerprovision an. Diese beträgt in Österreich üblicherweise 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer.
Beispielrechnung:
Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
Maklerprovision (3,6 % inkl. USt.): 10.800 €
In manchen Fällen übernimmt der Verkäufer einen Teil der Maklerkosten, es lohnt sich daher, vor Vertragsabschluss eine Verhandlung über die Provision zu versuchen. Alternativ kann der Immobilienkauf auch privat ohne Makler erfolgen, um diese Kosten zu sparen.
Kosten für die Finanzierung selbst
Neben den klassischen Nebenkosten entstehen auch bankseitige Gebühren für die Finanzierung der Immobilie. Diese umfassen:
- Bearbeitungsgebühren der Bank: Manche Banken verlangen eine Bearbeitungsgebühr für die Kreditvergabe, die zwischen 1 % und 3 % der Kreditsumme liegen kann.
- Schätzgebühren für die Immobilie: Vor der Kreditvergabe verlangen viele Banken eine Bewertung der Immobilie durch einen Gutachter. Die Kosten hierfür liegen meist zwischen 300 € und 1.500 €, je nach Bank und Immobilientyp.
- Kontoführungsgebühren: Einige Banken verlangen monatliche Gebühren für das Darlehenskonto, die sich über die Jahre summieren können.
Da diese Kosten je nach Bank variieren, ist ein Vergleich von Kreditangeboten essenziell, um unnötige Gebühren zu vermeiden.
Versicherungen (optional, aber oft empfohlen)
Obwohl Versicherungen nicht immer verpflichtend sind, werden sie von vielen Banken als Sicherheitsmaßnahme für die Immobilienfinanzierung verlangt. Dazu gehören insbesondere:
Ablebensversicherung (Risikolebensversicherung):
- Wird oft von Banken verlangt, um die Finanzierung für Hinterbliebene abzusichern
- Je nach Alter und Versicherungssumme variieren die Kosten zwischen 10 € und 50 € pro Monat
- Nicht verpflichtend, aber ratsam
- Deckt Schäden durch Wasser, Einbruch oder Sturm ab
- Kosten: 150–400 € pro Jahr
Da die Versicherungskosten langfristig anfallen, sollten Käufer verschiedene Angebote vergleichen, um die beste Absicherung zu günstigen Konditionen zu erhalten.
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Versteckte und laufende Kosten
Neben den einmaligen Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, sollten auch langfristige finanzielle Verpflichtungen berücksichtigt werden. Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis und die direkten Nebenkosten, übersehen jedoch die laufenden Ausgaben, die mit dem Eigentum verbunden sind.
Zu den versteckten Kosten zählen unter anderem Betriebskosten, die regelmäßig anfallen, wie Müllgebühren, Wasser- und Abwasserkosten sowie Heiz- und Stromkosten. Ebenso wichtig sind Rücklagen für Instandhaltung und mögliche Sanierungen, insbesondere bei älteren Immobilien oder Wohnungen in Mehrparteienhäusern.
Ein weiterer oft unterschätzter Kostenfaktor sind die Umzugs- und Einrichtungskosten, die je nach Umfang des Wohnungswechsels erheblich variieren können. Zudem können bestimmte Versicherungen, wie eine Haushalts- oder Gebäudeversicherung, zwar optional erscheinen, sind jedoch in vielen Fällen sinnvoll oder sogar von der finanzierenden Bank gefordert.
Spartipps: Wie lassen sich Nebenkosten reduzieren?
Die Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung können schnell eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, diese Kosten zu optimieren und Einsparpotenziale zu nutzen. Eine sorgfältige Planung und gezielte Verhandlungen können dabei helfen, die finanzielle Gesamtbelastung zu reduzieren.
Finanzierungsangebote vergleichen
Ein wichtiger Ansatz ist die Vergleichbarkeit von Finanzierungsangeboten. Durch einen umfassenden Online-Kreditvergleich lassen sich Banken mit günstigen Konditionen finden, wodurch Bearbeitungsgebühren oder Kontoführungsgebühren gesenkt werden können. Ebenso kann es sinnvoll sein, Angebote für Notar- und Maklerdienstleistungen einzuholen, da hier oft Verhandlungsspielraum besteht.
Staatlichen Förderungen prüfen
Darüber hinaus sollten Käufer prüfen, ob sie von staatlichen Förderungen profitieren können. In Österreich gibt es verschiedene Wohnbauförderungen, die je nach Bundesland und individueller Situation finanzielle Entlastung bringen können.
Versicherungen vergleichen
Auch bei Versicherungen lohnt sich ein Vergleich: Viele Banken verlangen eine Ablebensversicherung oder Gebäudeversicherung als Sicherheit für den Kredit, doch die Wahl des Anbieters ist oft nicht vorgeschrieben. Ein unabhängiger Vergleich kann hier erhebliche Einsparungen ermöglichen.
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Der Autor
Nathan Behrendt
Der Experte für Immobilien- und Baukredite sowie Investments.
