Wohnungskauf zur Vorsorge?

Vorsorgewohnungen werden meist aufgrund von Steuervorteilen gekauft.

Wir haben Ihnen interessante Informationen zu diesem Thema in diesem Beitrag zusammengefasst. Erfahren Sie auch, wie Sie Ihre Vorsorgewohnung mit uns finanzieren können…

Harald Greber

Harald Greber

Finanzexperte

Was ist eine Vorsorgewohnung?

Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, in der Sie selbst nicht wohnen und die zur finanziellen Vorsorge (z.B. als zusätzliche Einnahmensquelle für die Zeit der Pension) gekauft wird.

Vorteile einer Vorsorgewohnung
  • Beim Erwerb einer Vorsorgewohnung profitieren vom sogenannten Vorsteuerabzug. Das bedeutet, dass Sie – wenn die Wohnung die nächsten 20 Jahre vermietet wird – nicht die Umsatzsteuer beim Kauf bezahlen müssen, bzw. zurückerstattet bekommen.
  • Verkaufen Sie die Wohnung nach diesen 20 Jahren, kann so ein zusätzlicher Gewinn entstehen. 
  • Werbungskosten können für die Vorsorgewohnung abgesetzt werden.
Nachteile einer Vorsorgewohnung
  • Die Selbstnutzung einer deklarierten Vorsorgewohnung ist binnen einer Frist von 20 Jahren nur dann möglich, wenn Sie den Steuervorteil zurückbezahlen.
  • Da der Erwerb einer Vorsorgewohnung steuerrechtlich viele Bereiche tangiert (Vorsteuerabzug, Umsatzsteuer bei Vermietung, evtl. Einkommenssteuer durch Mieteinnahmen…) ist es ratsam, sich von einem Steuerberater im Vorfeld beraten zu lassen.

Unterschied Vorsorgewohnung und Anlegerwohnung

Grundsätzlich unterscheiden sich die Begriffe und die Auslegung einer Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen nur minimal.

In beiden Fällen wohnt der Besitzer in den ersten Jahren nicht selbst in der Immobilie und in beiden Fällen soll Kapital sicher veranlagt werden.

Vorsorgewohnung
  • Eine Vorsorgewohnung soll laufende Einnahmen erzielen
  • Die Mieteinnahmen werden meist zur Abzahlung der Finanzierung der Vorsorgewohnung herangezogen, wobei hier auch noch zusätzlich Geld vom Wohnungseigentümer monatlich zugezahlt werden kann (z.B. zur schnelleren Schuldentilgung)
  • Sobald die Finanzierung abbezahlt ist, stehen die Mieteinnahmen als passive Einnahmequelle zur Verfügung
  • Neubauwohnungen eignen sich oftmals am Besten als Vorsorgewohungen
Anlegerwohnung
  • Eine Anlegerwohnung dient meist dazu, vorhandenes Kapital „anzulegen“, wobei hier natürlich auch eine Fremdfinanzierung zum Einsatz kommen kann
  • Einerseits wird auf eine Wertzuwachs spekuliert, andererseits sollen auch die Mieteinnahmen zur Rendite beitragen
  • Anlegerwohnungen sind oft Altbauwohnungen, da Sie günstiger im Einkauf sind

Kauf einer Vorsorgewohnung

Was bedeutet es eine Vorsorgewohnung zu kaufen?

Denn das Modell investieren, vermieten und Früchte ernten scheint vielen auf den ersten Blick sehr rentabel. Es gibt aber einige Dinge, die Sie beachten sollten:

Das richtige Objekt

Eine Vorsorgewohnung stellt eine nicht unbedeutende finanzielle Verpflichtung dar. Deshalb sollten Sie bei der Auswahl folgende Punkte beachten:

Wirtschaftlichkeit

Nur wenn sich ein Vorsorgewohnung wirtschaftlich rechnet, macht ein Kauf auch Sinn. Alles andere könnte vom Finanzamt auch als Liebhaberei gewertet werden, was wiederum den Steuervorteil einer Vorsorgewohnung in Frage stellen könnte.

Somit achten Sie darauf, dass es plausibel ist, mit dem Kauf auch Geld verdienen zu können.

Lage & Infrastruktur

Wichtig – Sie kaufen die Wohnung nicht für sich selbst, sondern um diese gewinnbringend vermieten zu können. Deshalb sollten Ihre persönlichen Präferenzen (Größe, Lage, Ausstattung…) bei der Auswahl keine Rolle spielen.

Denken Sie daran, welche Mietergruppe Sie am besten erreichen können und was diese Mieter benötigen.

Nebenkosten

Beachten Sie, welche Nebenkosten bei der Wohnung einmalig (Maklergebühren…) oder laufend (Betriebskosten…) auf Sie zukommen werden.

Kalkulieren Sie diese mit in Ihre Wirtschaftlichkeitsrechnung mit ein.

Sie sind Vermieter

Da die Vorsorgewohnung das Ziel hat, vermietet zu werden, sollten Sie sich über Ihre Vermieter-Rolle Gedanken machen:

Mieter finden

Nicht jeden Mieter möchten Sie in Ihrer Vorsorgewohnung wohnen lassen. Oft ist es sinnvoll, langfristige Mieter zu finden und lieber den ein oder anderen Euro weniger an der Miete zu verdienen, als mit einer hohen Miete alle 3 Monate einen neuen Mieter finden zu müssen.

Achten Sie deshalb bei der Objektauswahl darauf, ob sich Ihre Immobilie mehr für kurzfristige Mieter (z.B. Studentenwohnung) oder langfristige Mieter (Familienwohnung) eignet. 

Vermieterpflichten übernehmen

Da Sie mit einer Vorsorgewohnung zum Vermieter werden, sind Sie auch für die Erhaltung der Wohnung bzw. des Immobilienobjekts verpflichtet. So müssen auch Sie nicht nur für die Instandhaltung der Wohnung, sondern auch für die Instandhaltung des Gebäudes aufkommen.

Vergessen Sie nicht, diese Kosten mit in Ihre Wirtschaftlichkeitsrechnung mit auf zu nehmen.

Leerstandsrisiko

Auch wenn die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nach Mietwohnungen groß ist, kann es trotzdem sein, dass Sie keinen Mieter finden. Trotzdem müssen Sie den Wohnungskredit weiterhin bezahlen. Genau deshalb sollten Sie darauf achten, dass Sie auch im „Worst Case“ genug Rücklagen oder Einnahmen haben, um den Immobilienkredit Ihrer Vorsorgewohnung decken zu können.

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Steuern bei einer Vorsorgewohnungen

Vorsorgewohnungen werden oft mit den Steuervorteilen beworben bzw. assoziiert. Das stimmt auch. Doch sollten Sie beim Kauf, bei der Vermietung und bei einem späteren Verkauf auf mehrere Dinge acht geben. 

Bitte beachten Sie, dass folgende Informationen keine Steuerberatungsauskunft ersetzen können, noch den Anspruch auf Vollständigkeit bzw. Korrektheit stellen.

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Beim Kauf

Grundsätzlich muss initial beim Kauf die Umsatzsteuer entrichtet werden (diese können Sie aber wieder zurückfordern).

Andere Steuern wie die Grunderwerbsteuer (3,5%) oder die Grundbucheintragungsgebühr (1%) müssen zusätzlich beim Kauf beachtet werden.

Auch Vertragserrichtungsgebühren, Notar- und evtl. Maklerkosten müssen beim Kauf einmalig berücksichtigt werden. Auch bei diesen Kosten, kann die Vorsteuer wieder abgezogen werden.

Ihr Steuervorteil:

Bei richtiger Handhabe (im Vorfeld mit dem Finanzamt abstimmen) sind Sie vorsteuerabzugsberechtigt und bekommen so nach dem Kauf die Umsatzsteuer, die Sie für die Immobilie bezahlen mussten, rückerstattet.

 

Bei der Vermietung

Umsatzsteuer:
Für die Vermietung müssen Sie unter Umständen eine Umsatzsteuer von 10% mit dem Mieter abrechnen und dem Finanzamt abführen.
Ausnahme: Liegen Sie mit Ihren Mieteinnahmen unter 35.000 Euro pro Jahr, beachten Sie die Kleinunternehmerregelung – Achtung, evtl. bedeutet dies aber auch den Verlust der Vorsteuerabzugsberechtigung.

Einkommenssteuer:
Eine Miete gilt als Zusatzeinkommen und ist damit auch bei Ihrem Steuerakt einkommenssteuerpflichtig. Die Arbeiterkammer hat Personen mit zusätzlichen Mieteinkünften einen eigenen Steuerrechner entwickelt, mit welchem Sie die Einkommenssteuer für die Mieteinnahmen berechnen können. 

Ihr Steuervorteil:
Bei der Vermietung können Werbungskosten von den Mieteinnahmen der Immobilie abgesetzt werden.

Beispiele für Werbungskosten:
Kosten für den Steuerberater

  • Betriebskosten
  • Kreditzinsen und sonstige Nebenkosten der Finanzierung
  • Verwaltungskosten
  • Instandsetzungsaufwand und Instandhaltungsaufwand für alle
  • Maßnahmen, die die Nutzungsdauer verlängern
  • Absetzung für Abnutzung (AfA), d.h. die Abschreibung der
  • Anschaffungskosten mit 1,5 Prozent pro Jahr
  • Telefonkosten
Beim Verkauf

Sollten Sie Ihre Vorsorgewohnung verkaufen, wird die Immobilienertragsteuer fällig. Die Immobilienertragsteuer, ist die Steuer, die auf den Verkaufsgewinn von privaten Immobilien erhoben wird. Dabei wird die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten, mit 30 Prozent versteuert.

Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, z.B. wenn Sie die Immobilie Ihren Kindern schenken oder vererben.

Vorsorgewohnung finanzieren

Die Finanzierung einer Vorsorgewohnung erfolgt nach den „fast“ gleichen Grundsätzen, wie bei einem Immobilienkauf für den Eigenbedarf.

Damit Sie die Finanzierungszusage einer Bank erhalten benötigen Sie:

  • Ausreichend Sicherheiten
  • Eine entsprechende Bonität
  • Eigenkapital, dass Sie einbringen können
Eigenkapital

Ab einer Eigenmittelquote von 20% sollten Sie in der Regel eine Vorsorgewohnung finanzieren können.
Natürlich gilt auch hier: Je höher das Eigenkapital, das eingebracht wird, desto niedriger die monatliche Belastung.

Sicherheiten

Immobilien werden meist über eine Hypothek besichert. Das bedeutet, die Bank wird mit einem bestimmten Betrag im Grundbuch der Immobilie eingetragen und sichert sich so gegen Zahlungsausfälle Ihrerseits ab.

Sie können der Bank aber auch notfalls zusätzliche Sicherheiten anbieten, wie zum Beispiel die hypothekarische Besicherung einer anderen Immobilie, die sich in Ihrem Besitz befindet.

Weitere Kreditsicherheiten finden Sie in unserem Beitrag Kreditsicherheiten in Österreich

Bonität

Die Bonität beschreibt Ihre Fähigkeit, Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Diese Einschätzung beeinflusst eine mögliche Kreditzu- oder absage und die angebotenen Kreditkonditionen.

Basis Ihrer Bonitätsprüfung durch die Bank ist eine positive Haushaltsrechnung.

Dabei werden Ihre Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Sie können zur Erstellung Ihrer Haushaltsrechnung gerne unseren Haushaltsrechner nutzen.

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