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Wohnungskauf zur Vorsorge?

Rentiert sich der Kauf einer
Vorsorgewohnung?

Vorsorgewohnungen werden oft aufgrund Steuervorteile
groß beworben. Doch was steckt wirklich hinter dieser
Vorsorgeform und für wen lohnt es sich?

Harald Greber

Harald Greber

Finanzexperte

Was ist eine Vorsorgewohnung?

Eine Vorsorgewohnung ist nur eine Eigentumswohnung, in der Sie selbst nicht wohnen. Zumindest die ersten Jahre nichtdenn Sie gilt, wie der Name sagt, der Vorsorge.

Unterschied Vorsorgewohnung und Anlegerwohnung

Grundsätzlich unterscheiden sich Anleger- und Vorsorgewohnungen nur minimal. In beiden Fällen wohnt der Besitzer in den ersten Jahren nicht in der Immobilie.

Vorsorgewohnung

Vorsorgewohnung

  • Laufende Einnahmen erzielen
  • Miteinnahmen zur Abzahlung des Kredits
  • Neubauten eignen sich am besten
Anlegerwohnung

Anlegerwohnung

  • Dient der Kapitalanlage
  • Kann auch Altbau sein

Kauf einer Vorsorgewohnung

Was bedeutet es eine Vorsorgewohnung zu kaufen? Denn das Modell investieren, vermieten und Früchte ernten scheint vielen auf den ersten Blick sehr rentabel.

 Doch dahinter stecken viele wichtige Schritte:

  • Wohnung als sichere Investition
    Da Wohnungen zu den Sachwerten gelten und die Miteinnahmen daraus inflationsgeschützt sind, kann das investierte Geld seinen Wert nicht verlieren. Somit ist eine Vorsorgewohnung einer weniger risikoreiche Art, um Geld anzusparen.
  • Vermieterpflichten übernehmen
    Da Sie nun Vermieter sind, sind Sie auch Miteigentümer einer Wohnkomplexes. So müssen auch Sie für die Instanthaltung des Gebäudes aufkommen und Reparaturen der vermieteten Wohnung übernehmen.
  • Welche Faktoren steigern/senken den Wohnungswert?
    Noch vor dem Kauf sollten Sie sich genau überlegen, welche Vorteile Ihnen das Objekt bietet. Fragen Sie sich wie es um Lage, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Größe, Ausstattung, Energiestand, Balkon/Garten, Garage und Keller steht.

Inflation

Das Geld ist weniger wert und das
allgemeine Preisniveau steigt.

Neubauten

Mietrechtlich: Baubewilligung ab 30.06.1953

Umgangssprachlich: moderne Ausstattung, Energieeffizient, etc.

  • Steuerregelung recherchieren
    Wenn Sie sich nicht professionell beraten lassen wollen, dann sollten Sie selbst gründliche Recherche zum Thema Steuern durchführen. Denn ein Fehltritt kann hier oft teuer werden. Auch in einer Beratung sollten Sie versuchen stets den Überblick zu behalten, damit Sie auch einschätzen können, ab wann sich Ihre Investition lohnt.
  • Leerstandrisiko
    Auch wenn die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nach Mietwohnungen groß ist, kann es trotzdem sein, dass Sie keinen Mieter finden. Trotzdem müssen Sie den Wohnungskredit weiterhin bezahlen. Genau deshalb sollten Sie auf Punkt 3 besonders achten. Denn eine neue und moderne Wohnung lässt sich einfacher vermieten als wie Altbauwohnungen.

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Steuervorteil bei Vorsorgewohnungen

Vorsorgewohnungen werden oft mit den Steuervorteilen beworben. Damit Sie einen kleinen Überblick über die steuerliche Lage bekommen, finden Sie jetzt hier eine kleine Zusammenfassung.

 Welche Steuern fallen an?

Bei der Vermietung Ihrer Vorsorgewohnung entstehen folgende Steuerverpflichtungen:

  • Umsatzsteuer
  • 3,5% Grunderwerbsteuer
  • 1,1% Grundbuch Eintragungsgebühr
  • Immobilienertragsteuer

Weitere Kosten die Sie erwarten könnten:

  • Maklergebühren
  • Notarkosten
  • Kosten der Vertragserstellung

Wie werden Miteinnahmen versteuert?

Grundsätzlich gelten Miteinahmen in Österreich als Zusatzeinkommen und somit fällt jedes Vierteljahr die Umsatzsteuervorauszahlung an.
Bei Vermietung beträgt der Umsatzsteuersatz 10%. Dieser gilt, wenn Sie mit den Miteinnahmen pro Jahr mehr als 30.000€ Umsatz machen.

Hat man durch eine Vorsorgewohnung einen Steuervorteil?

Sie müssen zwar Umsatzsteuer bezahlen, trotzdem werden Ihnen so einige Steuervorteile geboten:

  1. Vermieten Sie mehr als 20 Jahre, können Sie die Umsatzsteuer in Höhe von 20% des Kaufpreises vom Finanzamt zurückfordern.
  2. Werbungskosten können abgesetzt werden.

Zu Werbungskosten zählen:

    • Kreditzinsen
    • Sonstige Nebenkosten der Finanzierung
    • Verwaltungskosten
    • Instandsetzungsaufwand & Instandhaltungsaufwand
    • Absetzung für Abnutzung
    • Betriebskosten
    • Telefonkosten
    • Reisekosten
    • Steuerberatungskosten

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Alternative Geldanlagen

Eine Wohnung zur Vorsorge zu kaufen ist nicht Ihre einzige Investitionsmöglichkeit. Sie können Ihr Geld auch in einem Immobilienfonds anlegen oder über das Bauherrenmodell investieren.

Immobilienfonds

Das Risiko bei der Investition in einen Immobilienfonds ist eher gering. Sie können schon mit niedrigen Beträgen ab 2.000 € in diese Fonds investieren. 

Bauherrenmodell

Beim Bauherrenmodell investieren mehrere Investoren in eine Immobilie. Die Immobilie wird gekauft, saniert und renoviert und anschließend wieder vermietet. Dieses Modell ist oft sehr gewinnbringend aber auch wesentlich riskanter.